Перемирие пока невозможно, или О конфликтах по вопросам жилищного права?

Обновлено 17.12.2012
Перемирие пока невозможно, или О конфликтах по вопросам жилищного права?
Ссоры в Германии происходят повсеместно. Из-за плесени на стене, из-за громкой музыки, из-за неправильно подсчитанных расходов на отоплении. Более чем шесть миллионов раз в 2007 году пришлось третейским судьям из Союза квартиросъемщиков улаживать подобные споры. 300.000 случаев подобных разбирательств попали в суд. При этом большей части таких конфликтов вполне можно было бы избежать, не доводя дело до последней точки кипения...
 
К сожалению, квартиросъемщиков, которые недовольны своими наймодателями предостаточно. Убедиться в этом можно, если обратиться к многочисленной почте, которая ежедневно приходит в редакцию газеты «Вопросы и ответы». Взять хотя бы письмо Анны Т. из Ганновера:
 
«То, как нашa хозяйка дома (Vermieterin) командует квартирантами, напоминает помещичьи замашки. Так, семья этажом выше получила недавно предупреждение только потому, что их трехлетний сын, по всей вероятности, сбил футбольным мячом пару бутонов с кустов живой изгороди. А балкон в квартире семьи, которая живет на третьем этаже, она до сих пор не распорядилась отремонтировать, поэтому балконная дверь уже пятый год заколочена гвоздями. Наши соседи напротив должны были освободить квартиру только потому, что хозяйке она понадобилась для личного пользования – Eigenbedarf. После их выселения туда въехали люди, которые просто платят за квартиру на 105 евро больше. Вот теперь и до нас дошла очередь, причина та же; Vermieterin подала иск на наше выселение. Наверное, чтобы кассировать на пару евро больше с других квартирантов».

Согласно статистике Общенемецкого союза квартиросъемщиков, в 2007 году с подобными жалобами туда обратились за советом и помощью 6,6 млн. человек. Если принять во внимание, что в Германии всего 23,7 млн. сдаваемых в наем квартир, то получается весьма высокая доля в процентном отношении. Кроме того, 300.000 споров были рассмотрены в суде. Кстати, эта цифра составляет примерно 1/5 всех судебных споров, которые разбираются ежегодно в судах по гражданским делам. Почему же, столько неприятностей доставляют вопросы, связанные с жилищным правом?

ПРИЧИНЫ СТАРЫ КАК МИР...

Как выясняется, главная причина – деньги. Во времена, когда цены скачут вверх, а заработки большей части квартирантов остаются на том же уровне, ссоры возникают прежде всего из-за денег. Так, например, эксплуатационные расходы чаще всего являются самым серьезным поводом подобных споров между квартирантами и владельцами домов и квартир. Более трети всех консультаций в обществах по защите интересов квартиросъемщиков в 2007 году касались эксплуатационных расходов и расходов на отопление (Heiz- und Nebenkosten). За ними с небольшим отрывом следовали имеющиеся недостатки в квартирах (Wohnungsmängel), права и обязанности по договору об аренде квартиры (Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag), косметический ремонт (Schönheitsreparaturen), а также расторжение договора об аренде (Kündigung).

Примечательно и то, что увеличившиеся расходы на отопление заставили квартирантов обратить особое внимание на правильность расчетов, а повторная проверка итоговых расчетов выявила массу ошибок в них. «Каждый второй итоговый расчет эксплуатационных расходов содержит массу ошибок!» – объявили в прошлом году представители Общенемецкого союза квартиросъемщиков. Однако специалисты жилищно-коммунального хозяйства предполагают, что эта цифра еще выше.

При этом следует иметь ввиду, что самое худшее впереди. В прошлом году цены на жидкое топливо, газ и электричество подорожали как никогда. И не исключено, что итоговый расчет в начале этого года станет причиной новой волны склок между квартиросъемщиками и собственниками квартир.

ЭМОЦИИ КИПЯТ

Как уверяют специалисты, основой ошибок в расчетах очень редко является желание наймодателей поживиться за счет невинных квартирантов. Как правило, это обыкновенное незнание. Чаше всего ошибки можно встретить в калькуляции административных расходов, расходов, связанных с техническим обслуживанием, и расходов, связанных с ремонтом. В любом случае, эмоции кипят у обеих сторон.
 
Можно только подивиться тому, какие случаи приходится разбирать судьям! Так, к примеру, суд первой инстанции г. Райнбаха своим решением разрешил квартирантке установить на кухне специальную рабочую панель и просверлить для ее монтажа 14 отверстий. Ибо, как отметили судьи в своем решении, такая панель на кухне необходима и установить ее как-то иначе просто невозможно. Поэтому, если наймодатель не желает, чтобы были просверлены отверстия в плитке, ему придется самому обеспечить установку этой панели. Напрашивается вопрос: неужели для этого следовало затевать судебный спор, который, как известно, стоит времени и денег?

Однако многие уверены: увы, следовало. Как выясняется, в жилищном праве Германии слишком много пробелов, и эти пробелы позднее должны «закрывать» судьи своими решениями. Другими словами, жилищное право в Германии является правом судьи на оспаривание толкования закона. И поэтому судьи должны решать, имеет ли право квартирант установить спутниковую антенну у себя на балконе, если оптически это никак не влияет на вид фасада, имеет ли квартирант право во время проживания в снимаемой квартире лично решать, какого цвета должны быть стены и так далее и тому подобное...

ПО ТУ СТОРОНУ БАРРИКАДЫ

Наряду с материальным аспектом еще одной важной темой являются эмоции той и другой стороны, которые тесно связаны с арендуемой недвижимостью. Для квартиросъемщиков снимаемая квартира – это их угол, домашний очаг, который в особенной мере охраняется законодателем. Для наймодателей (прежде всего для единоличных) – это личное имущество и материальное обеспечение на будущее. 60% всех квартир в Германии, сдаваемых в аренду, находятся во владении наймодателей-любителей. По данным представителей сообществ, защищающих интересы собственников, им принадлежат в среднем по 6-8 квартир, за которыми они присматривают с особым усердием. При этом представление о цене на недвижимость и ее состоянии, естественно, особенно сильно оказывает влияние на отношения квартиросъемщика и владельца недвижимости.
 
Таким образом, наймодателей можно классифицировать по типам. Один из таких – тип помещика, который был описан выше в женском варианте. О правах квартирантов такой наймодатель судит по своему личному усмотрению или вовсе не обращает на них внимания. «К чему мы придем, если мои квартиросъемщики будут мне указывать, когда мне ремонтировать балкон?» – размышляет такой собственник жилья, и балконная дверь остается заколоченной который год.

Еще один тип – наймодатель, контролирующий своих квартирантов с особым пристрастием. В основном это собственник пары-тройки квартир, который почти что неотрывно следит за происходящим из своего окна или крадется по саду или лестничной клетке с цифровым фотоаппаратом, чтобы мгновенно зафиксировать допущенные нарушения правил. Он часто берет на себя полномочия мастера по починке небольших недостатков в квартире, хотя не обязательно его ремонт отличается качеством. Предписания и законы по жилищному праву он считает слишком жесткими, и ему не приходит даже в голову мысль о возможной неправомерности своих действий, поэтому он может, не долго думая, зайти в квартиру в отсутствие жильцов, воспользовавшись своим ключом, и, скажем, поменять протекающий кран. На любой упрек он с негодованием воскликнет: «А в чем дело-то? Это же моя квартира!»

Еще одна разновидность – этакий закадычный приятель, который может объявиться перед вашими дверьми без предупреждения с упаковкой пива или – как лучшая подруга – с полным блюдом какой-нибудь домашней выпечки. Такие наймодатели считают, что все эти перепроверки итоговых отчетов абсолютно не нужны – ведь «мы же с вами знаем, что обманывать квартирантов не в моих правилах».

Таких «равнодушных» к перепроверкам счетов заботит только одно: вовремя ли поступила на их счет плата за квартиру, а свои обязанности они зачастую отказываются выполнять даже после вынесения судебного приговора. Наследники недвижимости, как правило, пытаются выжать из него максимальную выручку, и нужды квартирантов их не трогают в принципе. Да, разумеется, было бы совершенно несправедливо не упомянуть образцовых наймодателей, которые проявляют заботу, порядочны и требуют соразмерной квартирной платы. Это те, в чьих квартирах хочется жить всегда.

За исключением последних, у всех наймодателей есть одно общее: жалобы квартирантов для них слишком обременительны. И поэтому – независимо от их типа – ход конфликта можно прогнозировать заранее.
Классический случай – плесень. В первой фазе конфликта, которая нередко начинается в конце отопительного периода, когда на стенах появляются пятна плесени, квартирант сообщает владельцу о проявившихся недостатках. Обычная реакция последнего: «Следует чаще проветривать». Таким образом, он считает свои обязанности выполненными. Плесень остается, квартирант упрямствует, владелец посылает домоуправляющего, чтобы тот оценил ситуацию. Результат тот же: причина в недостаточном проветривании. Начинается вторая фаза: квартирант сокращает плату за аренду и назначает срок для ликвидации недостатков. Наймодатель воспринимает это как издевку и грозит судебным иском. Конфликт сторон близится к своей кульминации, до судебного процесса уже совсем недалеко. Теперь будет использован любой повод для того, чтобы ситуация достигла наивысшей точки кипения – празднование дня рождения, во время которого гости шумели чуть больше обычного, требование доплатить за отопление, не в том месте оставленная детская коляска или что-то подобное...

«Любое разногласие разрушает отношения между наймодателем и квартирантом в принципе», - считают представители Общенемецкого союза квартиросъемщиков. При этом эскалации конфликта можно было с легкостью избежать, если подойти к проблеме с соответствующим знанием дела. В данном случае следовало прежде всего обратиться к специалисту для выяснения причин возникновения недостатков. Ведь нередко причина появления плесени – плохая теплоизоляция дома. Но даже если квартирант и в самом деле мало проветривает, владелец дома мог бы не только распорядиться о проветривании, но и поговорить с квартирантом, посоветовать, как исправить положение. Таким образом конфликты улаживаются еще в зачатке, считают представители Общенемецкого союза квартиросъемщиков.

ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Конечно, не все споры так просто решаются. Однако во многих случаях обращаться в суд просто излишне. Обеим сторонам следует уяснить, что они взаимозависимы друг от друга: собственникам жилья нужны долгосрочные стабильные доходы, а квартирантам – квартира, которую они были бы в состоянии оплатить в течение продолжительного времени. Одним из самых простых способов унять конфликт является консультация у специалистов, благо обществ по защите интересов квартиросъемщиков предостаточно. Но не менее важную роль играет и обычное общение. По мнению экспертов, мы живем во времена, когда люди отказываются от общения, и это касается не только ссор между наймодателями и квартирантами, но и между соседями. Ведь порой вместо того, чтобы звонить домоуправляющему или вызывать полицию, можно просто любезно попросить соседа уменьшить громкость, и одним конфликтом было бы уже меньше.
 
 
 

Для добавления комментариев вам необходимо зарегистрироваться. Это очень просто и совершенно бесплатно!

Tuesday the 23rd.
©2007-2012 Kuraryaba.de. Для русских в Германии. Скидки, акции, подарки, гутшайны. Использование материалов сайта только с разрешения администрации и обязательной ссылкой на источник.
Copyright 2012

©